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Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht, Olching

Übertragung zu Lebzeiten (Immobilien)

Angesichts der hohen Immobilienpreise in den deutschen Metropolregionen, insbesondere in München und Umgebung, reichen die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer oftmals bei weitem nicht aus, um eine steuerfreie Vererbung von Immobilien zu ermöglichen. Es empfiehlt sich daher, als Alternative eine Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten zu erwägen. Hierbei sollten allerdings einige Punkte beachtet werden, um Streitigkeiten zwischen den beteiligten Personen und steuerliche Risiken zu vermeiden.

 

 

Steuerliche Aspekte

 

Wer eine Immobilie ohne weitere Bestimmungen überträgt, gewinnt damit steuerlich gar nichts, weil die Freibeträge und Steuersätze bei der Schenkungssteuer im Wesentlichen genauso hoch sind wie bei der Erbschaftssteuer. Eine sehr attraktive steuerliche Gestaltungsmöglichkeit ergibt sich allerdings aufgrund der Tatsache, dass der Wert eines bei Übertragung der Immobilie vorbehaltenen Nießbrauchs bei der Bewertung der Immobilie gezogen werden kann.

 

Beispiel:

Herr Müller ist Eigentümer einer Doppelhaushälfte in Gröbenzell im Wert von 750.000 Euro. Wenn er seinem einzigen Sohn das Haus im Wege der Erbschaft hinterlässt, muss der Sohn, weil sein Freibetrag bei der Erbschaftssteuer nur 400.000 Euro beträgt, 350.000 Euro versteuern.

 

Wenn Herr Müller seinem Sohn die Immobilie in Gröbenzell zu Lebzeiten unter Vorbehalt des Nießbrauches überträgt, kann der Wert des Nießbrauches vom Wert der Schenkung abgezogen werden. Darüber hinaus kann ein weiterer Abschlag vorgenommen werden, weil Immobilien, auf denen ein langjähriger Nießbrauch lastet, schlechter auf dem allgemeinen Markt zu verkaufen sind als Immobilien, auf denen kein Nießbrauch lastet. Der Wert des Nießbrauches richtet sich nach den langfristig erzielbaren (gegebenenfalls fiktiven) Mieteinnahmen sowie dem Alter und dem Geschlecht des Nießbrauchers. Wenn der Nießbrauch 300.000 Euro wert ist und der weitere Abschlag 60.000 Euro, kann Herr Müller die Doppelhaushälfte in Gröbenzell zu Lebzeiten auf seinen Sohn übertragen, ohne dass hierfür irgendeine Erbschaft- oder Schenkungssteuer anfällt.

 

Das für die Festsetzung der Schenkungssteuer zuständige Finanzamt wird nach dem rechtskräftigen Abschluss des Übertragungsvertrages eine Bewertung der Immobilie und des Nießbrauches vornehmen, um die Schenkungssteuer festzusetzen. Dabei kann das Finanzamt durchaus zu einer Wertfestsetzung gelangen, die substantiell von den Vorstellungen der Beteiligten abweicht, so dass es zur Festsetzung einer erheblichen Schenkungssteuer kommt. Um dies zu vermeiden, ist es dringend geboten, den Wert der Immobilie und des Nießbrauches bereits vor dem Abschluss des Übertragungsvertrages durch einen Sachverständigen ermitteln zu lassen. Gegebenenfalls ist die Übertragung dann nur quotal vorzunehmen. Der Sachverständige kann auch den in dem obigen Beispiel dargestellten weiteren Wertabschlag in einer für das Finanzamt verbindlichen Weise ermitteln. Nimmt das Finanzamt die Bewertung dagegen selbst vor, ohne an ein Sachverständigengutachten gebunden zu sein, berücksichtigt es keinen weiteren Wertabschlag. Das Finanzamt ist an die Bewertung des Sachverständigen nur gebunden, wenn dieser die einschlägigen gesetzlichen Vorschriften für die Erstellung derartiger Wertgutachten eingehalten hat. Für die Bewertung von Immobilien und Nießbrauchsrechten arbeiten wir mit erfahrenen und kompetenten  Sachverständigen für Immobilienbewertung zusammen.

 

 

Ausgestaltung des Nießbrauchs

 

Der Inhalt eines Nießbrauchsrechts und die Rechte und Pflichten des Eigentümers und des Nießbrauchers sind im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt. Die dortigen Regelungen sind allerdings oftmals unpraktikabel und können zu Streitigkeiten führen.

 

 

Beispiel:

Erna Müller aus Starnberg ist Eigentümerin eines 1000 m² großen Grundstücks, auf dem ihr relativ kleines Haus (Baujahr: 1952) steht. Sie überträgt das Grundstück auf ihren Sohn Max und behält sich den Nießbrauch vor. Im Übergabevertrag ist geregelt, dass für den Nießbrauch die gesetzlichen Bestimmungen gelten sollen.

 

Einige Jahre später wird das Dach des Hauses marode. Aufgrund der gesetzlichen Bestimmungen ist der Eigentümer verpflichtet, die Renovierung des Daches vorzunehmen. Max ist jedoch nicht bereit, die dafür erforderlichen 50.000 € auszugeben, weil er davon ausgeht, das Haus nach dem Tod seiner Mutter ohnehin abzureißen und durch eine deutlich größere Bebauung zu ersetzen. Er hält es daher für sinnlos, jetzt noch 50.000 € in das Haus zu investieren, und weigert sich. Es kommt zu einem heftigen Streit zwischen Mutter und Sohn.

 

Dieses Ergebnis hätte vermieden werden können, wenn im Übergabevertrag  - unter ausdrücklicher Abweichung von den gesetzlichen Bestimmungen - eine entsprechende Regelung vereinbart worden wäre.

 

Der Übergabevertrag einer Immobilie ist von Gesetzes wegen vor einem Notar abzuschließen. Da Notare allerdings zur Neutralität verpflichtet sind, wird allein die Beratung durch den Notar die Interessen der Menschen, die den Übergabevertrag abschließen, nicht ausreichend wahren. Diese Beratung kann nur durch einen Rechtsanwalt, der ausschließlich seinem Mandanten verpflichtet ist, in umfassender Weise erfolgen.

 

 

Anrechnung auf den Erbteil

 

Wenn der Erblasser zu Lebzeiten eine Immobilie unentgeltlich übertragen hat, können nach seinem Tod Streitigkeiten darüber entstehen, ob und wenn ja in welcher Höhe der Wert der Immobilie auf Erbteile angerechnet werden muss.

 

 

Beispiel:

Erna Huber aus Gröbenzell hat zwei Söhne, Stefan und Thomas. Sie überträgt ihrem Sohn Thomas ihre Eigentumswohnung in Germering unentgeltlich unter Vorbehalt des Nießbrauches. Als sie wenige Jahre später verstirbt, beträgt ihr Vermögen eine Million Euro. Da sie kein Testament hinterlassen hat, tritt gesetzliche Erbfolge ein. Stefan und Thomas erben damit jeweils die Hälfte des Vermögens ihrer Mutter, also jeweils 500.000 €. Auch wenn Thomas dies als ungerecht empfindet, muss sich Stefan den Wert der Immobilie, die er bereits zu Lebzeiten geschenkt bekommen hatte, nicht auf seinen Erbteil anrechnen lassen, weil es hierfür an einer gesetzlichen Grundlage fehlt. Anders wäre dies nur, wenn die Voraussetzungen für eine Anrechnung bzw. Ausgleichung im Sinne von § 2050 BGB vorlägen, was hier allerdings nicht der Fall ist.

 

Wenn Erna Müller eine Anrechnung der ihm geschenkten Immobilie auf den Erbteil gewollt hätte, hätte sie dies in ihrem Testament ausdrücklich anordnen müssen.

 

 

Anrechnung auf den Pflichtteil

 

Die Anrechnung des Wertes einer zu Lebzeiten verschenkten Immobilie auf den Pflichtteil erfolgt nur dann, wenn dies der Erblasser zum Zeitpunkt der Übertragung der Immobilie ausdrücklich angeordnet hat. Die entsprechende Anordnung im Testament genügt nicht!

 

 

Beispiel:

Erna Müller aus Gröbenzell hat zwei Söhne, Stefan und Thomas. Im Jahr 2010 überträgt sie ihrem Sohn Stefan ihre Eigentumswohnung in Germering unter dem Vorbehalt des Nießbrauches. Weil sie sich einige Jahre später mit Stefan überwirft, setzt sie Thomas in ihrem Testament zum Alleinerben ein und verfügt, dass Stefan sich den Wert der geschenkten Immobilie auf seinen Pflichtteil anrechnen lassen muss. Als sie einige Jahre später verstirbt, besteht ihr Vermögen aus einem Einfamilienhaus in Gröbenzell im Wert von einer Million Euro. Stefan kann nun von Thomas die Zahlung eines Pflichtteils in Höhe von 250.000 € fordern. Den Wert der Wohnung, die er zu Lebzeiten geschenkt bekommen hat, muss er sich nicht anrechnen lassen, weil die entsprechende Bestimmung nicht bei Übertragung der Wohnung, sondern erst im Testament vorgenommen wurde und somit unwirksam ist.

 

 

Anrechnung auf Pflichtteilsergänzungsansprüche

 

Wenn einem Pflichtteilsberechtigten bereits zu Lebzeiten des Erblassers von diesem eine Immobilie unentgeltlich übertragen wurde, muss er sich deren Wert stets auf seine Pflichtteilsergänzungsansprüche anrechnen lassen, auch wenn weder im Übergabevertrag noch im Testament eine entsprechende Anordnung getroffen wurde.

 

 

Beispiel:

Erna Müller aus Gröbenzell hat zwei Söhne, Stefan und Thomas. Im Jahr 2010 überträgt sie ihrem Sohn Stefan ihre Eigentumswohnung in Germering im Wert von 400.000 €. Sie behält sich den lebenslangen Nießbrauch an der Wohnung vor; unter Abzug des Wertes des Nießbrauches beträgt der Wert der Wohnung noch 300.000 €. Im Jahr 2011 schenkt Erna Müller ihrem Sohn Thomas 100.000 € in bar. Weil sie sich einige Jahre später mit Stefan überwirft, setzt sie Thomas in ihrem Testament zum Alleinerben ein. Als sie im Jahr 2017 verstirbt, besteht ihr Vermögen im Wesentlichen aus ihrem Einfamilienhaus in Gröbenzell im Wert von einer Million Euro.

 

Da Thomas enterbt ist, kann Stefan gegen ihn nunmehr Pflichtteils- und Pflichtteilsergänzungsansprüche geltend machen. Die Pflichtteilsansprüche beziehen sich auf das zum Todestag noch vorhandene Vermögen. Bei einer Pflichtteilsquote von einem Viertel bedeutet dies einen Pflichtteilsanspruch von 250.000 €.

 

Darüber hinaus kann Stefan Pflichtteilsergänzungsansprüche hinsichtlich des zu Lebzeiten verschenkten Vermögens geltend machen. Zu Lebzeiten verschenkt wurden die Wohnung an ihn (Wert nach Abzug des Nießbrauchsrechts: 300.000 €) und die 100.000 € an Thomas. Da seit der Schenkung der 100.000 € bereits mehr als fünf Jahre verstrichen sind, sind von diesem Betrag 50 % abzuziehen, so dass die Geldschenkung nur noch mit 50.000 € für die Pflichtteilsergänzung herangezogen wird. Hinsichtlich der an Stefan geschenkten Wohnung findet eine Abschmelzung allerdings nicht statt, weil Erna Müller sich den Nießbrauch vorbehalten hatte. Stefan kann somit gegen Thomas Pflichtteilsergänzungsansprüche in Höhe von einem Viertel aus 350.000 €, also in Höhe von 87.500 € geltend machen. Hierauf muss er sich allerdings den Wert der Wohnung in Höhe von 300.000 € vollständig anrechnen lassen, so dass seine Pflichtteilsergänzungsansprüche auf Null sinken. Es verbleibt damit beim Pflichtteilsbetrag von 250.000 €, die er von Thomas fordern kann.

 

Wenn Erna Müller gewollt hätte, dass der Wert der geschenkten Wohnung auch auf den Pflichtteil angerechnet wird, hätte sie dies im Übergabevertrag ausdrücklich festlegen müssen.

 

Der Übergabevertrag einer Immobilie ist von Gesetzes wegen vor einem Notar abzuschließen. Da Notare allerdings zur Neutralität verpflichtet sind, wird allein die Beratung durch den Notar die Interessen der Menschen, die den Übergabevertrag abschließen, nicht ausreichend wahren. Diese Beratung kann nur durch einen Rechtsanwalt, der ausschließlich seinem Mandanten verpflichtet ist, in umfassender Weise erfolgen.

 

 

Nähere Informationen zum Pflichtteil finden Sie hier.

Nähere Informationen zur Schenkungssteuer finden Sie hier.

 

 

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Erbrecht Markus Sebastian Rainer berät Sie umfassend hinsichtlich der Übertragung von Immobilien zu Lebzeiten, insbesondere hinsichtlich der Ausgestaltung der Verträge, der steuerlichen Konsequenzen und Gestaltungsmöglichkeiten und der Vermeidung von Pflichtteils-und Pflichtteilsergänzungsansprüchen.

 

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