Unsere Infobroschüren als Download

Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht, Olching

Immobilienrecht

Immobilien (Häuser, Wohnungen und Grundstücke) stellen im Regelfall den Großteil des Vermögens eines Menschen dar und sind gerade in den Metropolen sehr wertvoll und teuer – ein kleiner rechtlicher Fehler kann hier sehr schnell gravierende finanzielle Konsequenzen haben.

 

Unsere Kanzlei berät Sie in allen Rechtsfragen rund um die Immobilie, insbesondere in folgenden Bereichen:

 

 

• Prüfung von Kaufverträgen

Zu beachten sind hier insbesondere folgende Punkte: Haftungsverteilung, Absicherung von Käufer und Verkäufer, Zahlungsmodalitäten, genaue Bestimmung des Kaufgegenstandes, rechtssichere Ausgestaltung von Sondereigentumsrechten und Sondernutzungsrechten, Eigentumsübergang, Besitzübergang. Die Beratung durch den beurkundenden Notar genügt keinesfalls, weil der Notar von Gesetzes wegen verpflichtet ist, sich neutral zu verhalten, und daher keine der Parteien des Kaufvertrages auf besonders günstige oder ungünstige Gestaltungsmöglichkeiten gesondert hinweisen darf.

 

 

• Erarbeitung von Übergabe- und Schenkungsverträgen

 

• Aufteilung von Immobilien im Erbfall

 

 

Beispiel:

Stefan Müller verfasst folgendes Testament: "Ich setze meinen Sohn Thomas und meine Tochter Maria je zur Hälfte als Erben ein. Thomas bekommt meine Eigentumswohnung in Gröbenzell. Maria erhält mein Einfamilienhaus in Germering.

 

Als Stefan Müller verstirbt, ist die Eigentumswohnung in Gröbenzell 600.000 € wert. Der Wert des Einfamilienhauses in Germering beträgt eine Million Euro. Darüber hinaus ist Kapitalvermögen in Höhe von 200.000 € vorhanden.

 

Zwischen den Erben ist nun streitig, wie das Testament auszulegen ist: Wollte der Erblasser, dass seine Kinder wertmäßig jeweils die Hälfte des gesamten Nachlasses erhalten? In diesem Fall würde Thomas neben der Eigentumswohnung auch das gesamte Kapitalvermögen erhalten und darüber hinaus eine Zahlung in Höhe von 100.000 € von Maria. Wenn der Erblasser die Zuwendung der Immobilien dagegen als Vorausvermächtnis verstanden wissen wollte, also ohne wertmäßige Anrechnung auf den Nachlass, würden Thomas und Maria jeweils die Hälfte des Kapitalvermögens erhalten, und darüber hinaus wären keine Ausgleichszahlungen zu leisten.

 

In einer solchen Konstellation empfiehlt es sich dringend, die Erbauseinandersetzung erst dann vorzunehmen, wenn alle streitigen Punkte geklärt sind, um zu vermeiden, dass ein Miterbe nach einer erfolgten Teilauseinandersetzung das Interesse an der weiteren Kooperation verliert. Thomas sollte also insbesondere der Umschreibung der Immobilie in Germering im Grundbuch nicht zustimmen, bis alle streitigen Punkte geregelt sind.

 

• Durchsetzung und Abwehr von Immobilienvermächtnissen

 

• Rückabwicklung fehlgeschlagener Immobilienkaufverträge und Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen

 

Steuerliche Auswirkungen der Erbauseinandersetzung bei Immobilien

 

Bei der Auseinandersetzung von Immobilienvermögen im Erbfall sind stets auch die Fristen der Spekulationsteuer zu beachten.

 

 

Beispiel:

Stefan Müller erwirbt im Jahr 2016 eine Eigentumswohnung in Puchheim zum Preis von 600.000 €. Als er im Jahr 2020 verstirbt, beerben ihn seine beiden Kinder jeweils zur Hälfte. Sie entschließen sich, die Eigentumswohnung im Rahmen der Erbauseinandersetzung zu verkaufen, und erzielen einen Erlös in Höhe von  800.000 €.

 

Jetzt muss jedes Kind 100.000 € im Rahmen der Spekulationssteuer versteuern, weil die Spekulationsfrist von zehn Jahren seit dem Erwerb der Wohnung noch nicht abgelaufen war. Dieses unerfreuliche Ergebnis hätte vermieden werden können, wenn der Verkauf der Wohnung nicht zu rasch erfolgt wäre.

 

Darüber hinaus kann die Erbauseinandersetzung von Immobilien zur Entstehung von Schenkungssteuer führen.

 

 

Beispiel:

Klaus und Marion aus München wurden von ihrem Vater in dessen Testament als Erben je zur Hälfte eingesetzt. Als der Vater verstirbt, besteht sein Nachlass im Wesentlichen aus einer Eigentumswohnung in Berlin und einer Doppelhaushälfte in Hamburg. Um die Erbschaft möglichst rasch und ohne Streit abzuwickeln, vereinbaren sie, dass Klaus die Wohnung in Berlin und Marion die Doppelhaushälfte in Hamburg übernehmen sollen, und schließen einen entsprechenden Erbauseinandersetzungsvertrag.

 

Sechs Monate später erhalten sie Post vom zuständigen Finanzamt. Das Finanzamt setzt den Wert der Wohnung in Berlin mit 300.000 € und den Wert der Doppelhaushälfte in Hamburg mit 900.000 € fest. Der Gesamtwert des Nachlasses beträgt damit 1.200.000 €. Aufgrund des Testaments des Vaters stehen jedem Erben davon die Hälfte, also 600.000 €, zu. Marion hat mit der Doppelhaushälfte im Wert von 900.000 € allerdings 300.000 € mehr erhalten, als ihr nach dem Testament zusteht. Das Finanzamt behandelt den Differenzbetrag als Schenkung von Klaus an seine Schwester, so dass Marion eine Schenkungssteuer in Höhe von 56.000 € bezahlen muss.

 

Vor Durchführung einer Erbauseinandersetzung empfiehlt es sich dringend, die Werte der Immobilien, die der Auseinandersetzung unterliegen, zu ermitteln. Darüber hinaus sind in den Erbauseinandersetzungsvertrag Klauseln für den Fall des Entstehens eventueller Schenkungssteuern aufzunehmen. Dabei kann beispielsweise geregelt werden, ob den Parteien im Falle des Entstehens einer Steuer ein Rücktrittsrecht zusteht oder ob entsprechende Ausgleichszahlungen zu leisten sind.

 

• Besteuerung von Immobilien im Rahmen des Erbschaftssteuerverfahrens

 

• Besteuerung von Immobilien im Rahmen des Schenkungssteuerverfahrens

 

• Behandlung von Immobilien im Rahmen der Geltendmachung und Abwehr von Pflichtteilsansprüchen und Pflichtteilsergänzungsansprüchen

 

• Zwangsversteigerung

 

Jeder Miteigentümer einer Immobilie und jeder Miterbe hat grundsätzlich das Recht, jederzeit die Auseinandersetzung der Miteigentümergemeinschaft bzw.  der Erbengemeinschaft zu verlangen. Wenn keine einvernehmliche Lösung möglich ist, hat jeder Miteigentümer bzw. jeder Miterbe das Recht, die Zwangsversteigerung einzuleiten. Bei Erbengemeinschaften ist allerdings zu beachten, dass die Miterben der Zwangsversteigerung widersprechen können, soweit diese nicht im Hinblick auf eine vollständige Auseinandersetzung des Nachlasses geschieht.

 

 

Beispiel:

Alfred und Brigitte sind jeweils zur Hälfte Miterben nach ihrem verstorbenen Vater geworden. Im Nachlass befinden sich unter anderem eine Eigentumswohnung in München und ein Einfamilienhaus in Fürstenfeldbruck. Als sich die Geschwister nicht über die Aufteilung des Nachlasses einigen können, beantragt Alfred die Zwangsversteigerung hinsichtlich des Einfamilienhauses in Fürstenfeldbruck. Hinsichtlich der Eigentumswohnung in München leitet er kein Versteigerungsverfahren ein, weil er hofft, dass die Wohnung noch im Wert steigen wird und er die Versteigerung daher erst zu einem späteren Zeitpunkt initiieren möchte.

 

 

Brigitte kann sich jetzt erfolgreich gegen die Zwangsversteigerung des Hauses in Fürstenfeldbruck wehren, weil die Versteigerung nicht auf die Auseinandersetzung des gesamten Nachlasses gerichtet ist.

 

 

• Auslandsimmobilien

Bei der Veräußerung und dem Erwerb von Immobilien im Ausland sind vielfältige rechtliche und steuerliche Vorschriften zu beachten, die sich teilweise erheblich von den deutschen Regelungen unterscheiden.

 

 

Beispiel:

Barbara und Eberhard aus Dachau erben von ihrer Mutter ein Einfamilienhaus in Nizza. Da Barbara kein Interesse an der Immobilie hat, schließt sie mit ihrem Bruder in dessen Wohnung in Gröbenzell einen handschriftlichen Vertrag, in dem sie ihm ihre Miteigentumsanteile an dem Haus gegen Zahlung von 400.000 € überträgt. Noch bevor die Umschreibung im Eigentumsregister erfolgt, überwerfen sich Barbara und Eberhard, und Barbara weigert sich, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu genehmigen. Zur Begründung verweist sie darauf, dass Immobilienkaufverträge nur dann wirksam sind, wenn sie notariell beurkundet wurden, was hier nicht der Fall ist.

 

Im Unterschied zu Deutschland können Immobilienkaufverträge in Frankreich auch privatschriftlich, also ohne notarielle Beurkundung, wirksam abgeschlossen werden. Daran ändert sich auch nichts aufgrund der Tatsache, dass die Vereinbarung zwischen Barbara und Eberhard in Deutschland geschlossen wurde, denn aufgrund der entsprechenden gesetzlichen Regelungen ist auf diesen Vertrag französisches Recht anwendbar. Damit die Eintragung im französischen Eigentumsregister erfolgen kann, ist allerdings eine zusätzliche notariell beurkundete Erklärung erforderlich. Eberhard hat daher gegen Barbara einen Anspruch darauf, dass diese die entsprechende notariell zu beurkundende Erklärung abgibt.

 

Wir beraten Sie umfassend hinsichtlich der rechtlichen Anforderungen im Hinblick auf den Erwerb und Verkauf von Immobilien im Ausland. Dabei arbeiten wir mit renommierten ausländischen Rechtsanwälten und Steuerberatern zusammen.

 

 

Rechtsanwalt und Fachanwalt für Erbrecht Markus Sebastian Rainer berät Sie gerne in allen Rechtsfragen rund um Immobilien und unterstützt Sie im Rahmen von Zwangsversteigerungsverfahren.

 

Bei der Bewertung von Immobilien arbeiten wir mit erfahrenen und kompetenten Sachverständigen zusammen.

 

Bewerten Sie diesen Artikel:

 

©Rechtsanwalt Markus Sebastian Rainer 2016 //  made by: www.abart-d-sign.de