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Rechtsanwalt, Fachanwalt für Erbrecht, Olching

Maklerrecht

Das Maklerrecht ist im BGB in nur wenigen Paragrafen (§§ 652 - § 655 e) geregelt, aus deren Wortlaut sich oft nur sehr wenige Anhaltspunkte für die rechtliche Beurteilung eines Maklervertrages entnehmen lassen. Der Großteil des Maklerrechts ist durch eine vielfältige und teilweise in sich widersprüchliche Rechtsprechung geprägt. Dabei haben die Gerichte insbesondere die Sachverhalte, aufgrund derer ein Makler seinen Honoraranspruch verlieren kann, sehr weit über den eigentlich sehr eng gefassten Wortlaut des § 654 BGB hinaus ausgeweitet.

 

 

Beispielsweise können in bestimmten Fallkonstellationen unrichtige Angaben des Maklers zu der Immobilie oder das Verlangen nach einer Reservierungsgebühr dazu führen, dass der Makler den Anspruch auf die gesamte Courtage verliert. Ob dies tatsächlich der Fall ist, hängt von vielen Umständen des Einzelfalls ab, die genauer analysiert werden müssen.

 

 

Beispiel:

Ein Makler aus München bietet eine Immobilie in Gröbenzell zum Kauf an. Als sich Herr Müller aus Olching für die Immobilie näher interessiert, legt ihm der Makler eine vorformulierte Reservierungsvereinbarung vor, in der sich Herr Müller verpflichtet, eine Reservierungsgebühr in Höhe von 2000 € zu bezahlen. Die Reservierungsgebühr soll nicht zurückerstattet werden, wenn der Kaufvertrag nicht abgeschlossen wird. Wenn der Kaufvertrag abgeschlossen wird, soll die Reservierungsgebühr mit der Maklerprovision verrechnet werden. Herr Müller kauft die Immobilie schließlich, und der Makler übersendet ihm eine Rechnung über 30.000 €, von der er die Reservierungsgebühr in Höhe von 2000 € abzieht.

 

 

In diesem Fall verliert der Makler den Anspruch auf die gesamte Provision, weil die Vereinbarung einer entsprechenden Reservierungsgebühr in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach Auffassung der Rechtsprechung überraschend ist und somit nicht wirksam vereinbart werden kann. Wenn ein Makler eine Reservierungsgebühr verlangt, obwohl dies rechtlich nicht möglich ist, führt dies dazu, dass er den Anspruch auf die gesamte Provision verliert.

 

 

Anders wäre dies gewesen, wenn die Reservierungsgebühr für den Fall, dass der Kaufvertrag nicht zustande kommt, an Herrn Müller zurückerstattet worden wäre. In diesem Fall hätte der Makler den Anspruch auf die gesamte Provision behalten.

 

 

Manche Gestaltungen des Maklervertrages können sogar dazu führen, dass der Maklervertrag als solcher notariell beurkundungspflichtig wird. Wird diese notarielle Form dann nicht eingehalten, ist der Maklervertrag unwirksam.

 

Der Makler haftet gegenüber seinem Kunden für die Richtigkeit der von ihm gemachten Angaben. Von dieser Haftung ist er auch dann nicht befreit, wenn er in seinem Exposé den Vermerk "alle Angaben ohne Gewähr" anbringt. Allerdings müssen die Angaben dem Makler auch zuzurechnen sein, damit sich ein Schadensersatzanspruch gegen ihn ergibt.

 

 

Beispiel:

Immobilienmakler Müller aus München wird damit beauftragt, ein Mehrfamilienhaus in Schwabing zu verkaufen. Auf Nachfrage teilt der Verkäufer dem Makler mit, dass das Anwesen Baujahr 1912 sei, sämtliche Wasserleitungen aber im Jahr 1995 umfassend saniert wurden. Der Makler teilt dies den Kaufinteressenten mit. Franz Gruber aus Olching erwirbt das Gebäude zum Preis von zwei Millionen Euro. Ein halbes Jahr nach dem Kauf kommt es im dritten Stock zu einem schweren Wasserrohrbruch und einer anschließenden Überschwemmung, die einen Schaden in Höhe von 50.000 € auslöst. Als Franz Huber daraufhin Nachforschungen anstellt, stellt sich heraus, dass die Wasserrohre nicht im Jahr 1995 erneuert wurden, sondern noch aus dem Baujahr stammen. Er fragt sich, von wem er Schadensersatz fordern kann.

 

Ein Schadensersatzanspruch gegen den Makler ist in diesem Fall ausgeschlossen, weil der Makler lediglich Informationen, die er selbst vom Eigentümer erhalten hat, weitergegeben hat. Eine eigene Prüfungspflicht des Maklers ergibt sich hier nicht, weil keinerlei Anhaltspunkte dafür vorlagen, dass die Angaben des Verkäufers falsch sein könnten. Anders wäre dies nur, wenn dem Makler die Unrichtigkeit der Angaben des Verkäufers geradezu ins Auge springen würde. In einer solchen Konstellation wird die Unrichtigkeit der Angaben im Regelfall aber auch für den Käufer offensichtlich sein, so dass jedenfalls ein erhebliches Mitverschulden des Käufers anzunehmen sein wird.

 

Im vorliegenden Fall kann Franz Huber Schadensersatzansprüche nur gegen den Verkäufer, nicht aber gegen den Makler geltend machen.

 

 

Die umfassende gesetzliche Neuregelung der Widerrufsrechte von Verbrauchern in den §§ 312 BGB ff, Art. 246 a § 1 EGBGB kann für den Widerruf von Maklerverträgen weitreichende Folgen auslösen. Die hier getroffenen Regelungen sind außerordentlich kompliziert und für den rechtlichen Laien im Regelfall weder verständlich noch nachvollziehbar.

 

 

Im Maklerrecht können insbesondere auch zu folgenden Punkten Streitigkeiten entstehen:

 

     Zustandekommen des Maklervertrages

     Reservierungsgebühren

     Widerruf des Maklervertrages

     Verwirkung der Maklerprovision

 

 

 

 

Wir beraten sowohl Maklerinnen und Makler als auch Kundinnen und Kunden von Maklern umfassend in allen Bereichen des Maklerrechts.

 

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